Эта тенденция наблюдалась как на рынке коммерческих инвестиций, так и в транзакционных сегментах жилья, гостиниц, ритейла и логистики. Исключением стал офисный сектор, где активность значительно выросла по сравнению с предыдущим годом. Следует также отметить, что в некоторых из анализируемых секторов дефицит предложения, доступного для немедленного заселения, продолжает создавать условия для роста цен и доходов даже при сценарии менее активного спроса.

Джоана Фонсека, руководитель отдела стратегического консалтинга и исследований компании JLL, комментирует: "Начало года с умеренной активностью было вполне ожидаемым. Это всегда период повышенных ожиданий относительно развития экономики, особенно в связи с инфляцией и ростом процентных ставок. Проведение выборов способствовало усилению неопределенности, которая, естественно, преобладает в начале года, что заставило экономических агентов быть более осторожными в своих инвестиционных решениях". Реакцией рынка на возросший уровень неопределенности стало "подождать и посмотреть", как на коммерческом, так и на жилом рынках.

В первом квартале этого года в коммерческую недвижимость было инвестировано 260 миллионов евро, что незначительно отличается от аналогичного периода прошлого года (-5 процентов) или от среднего показателя за последние три года (+6 процентов). В гостиничном секторе число гостей и количество ночевок в первые два месяца года несколько улучшилось по сравнению с 2023 годом (на 5 и 3 процента соответственно), как и уровень заполняемости, который в первом квартале достиг 60 процентов в Лиссабоне и 53 процентов в Порту, что в обоих случаях на два процентных пункта больше, чем в первом квартале 2023 года. В сфере жилья, по оценкам JLL, спрос в этом квартале все еще несколько ниже, чем в том же квартале предыдущего года, однако в последнее время наблюдается стабилизация уровня сделок, что свидетельствует о хорошей динамике продаж на рынке дифференцированных проектов, а также о сохранении активности среди международных покупателей. В розничном сегменте продажи также демонстрируют остаточные колебания в размере около 0,5 процента, что свидетельствует о стабильности работы различных форматов торговой недвижимости.

Офисный сегмент выгодно отличается от остальных, зарегистрировав заметное оживление по сравнению с предыдущим годом, при этом объем поглощения вырос более чем в два раза как в Лиссабоне, так и в Порту - 73 700 м2 и 18 000 м2 соответственно. Стоит также отметить поведение промышленной и логистической недвижимости, в которой заполняемость помещений снизилась на 20 % в годовом исчислении, хотя это было вызвано отсутствием предложения, которое можно было бы поглотить, поскольку арендная плата продолжала расти.

По словам Жоаны Фонсеки, "нехватка свободных объектов, соответствующих требованиям спроса, продолжает влиять на поведение рынка в самых разных сегментах. Поэтому, несмотря на естественное замедление спроса в прошлом году, цены и арендная плата не корректируются в сторону снижения, а в некоторых сегментах даже увеличиваются. Это особенно заметно в жилищном секторе, логистике и гостиничном бизнесе, в то время как в таких секторах, как офисы и розничная торговля, арендная плата в прайм-сегменте остается на очень стабильном уровне".

В гостиницах среднесуточные тарифы находятся на максимальных для этого периода года уровнях в Лиссабоне (139 евро) и Порту (99 евро), что отразилось на показателе RevPAR, который достиг 83 и 52 евро соответственно. В сфере жилья, несмотря на то, что в прошлом году наблюдалось падение продаж почти на 19 процентов, цены на национальном уровне сохраняют траекторию роста, который, даже замедляясь, продолжает составлять около 8 процентов (данные INE). В первом квартале цены должны сохранить эту тенденцию либо из-за диспропорции между спросом и предложением, либо из-за постоянного роста стоимости строительства. В сфере логистики в большинстве районов Лиссабона и Порту наблюдался рост арендной платы за помещения первой необходимости, что продолжило динамику последних кварталов. В сфере розничной торговли отмечается стабилизация арендных ставок в различных форматах, за исключением уличной торговли в Порту, где наметилась тенденция к росту, особенно на Авенида-дус-Алиадуш, где арендная ставка достигла 55 евро/м2. Арендная плата за прайм-офисы в целом оставалась стабильной, сохраняясь на уровне €28/м2 в Лиссабоне (прайм CBD) и €19/м2 в Порту (CBD Boavista).

"После первого квартала рынок еще раз доказал свою устойчивость в условиях большей неопределенности или неблагоприятной ситуации. И теперь, когда у власти находится новое правительство, объявившее об отмене многих мер, особенно негативных для сектора, а также о снижении условий доступа к кредитам и контроле уровня инфляции, мы ожидаем, что в 2024 году динамика спроса в различных секторах постепенно восстановится, сохраняя стимул к росту цен", - отмечает Жоана Фонсека.

Она добавляет: "Придя сюда, как с точки зрения влияния макроэкономических условий, так и с точки зрения влияния политической обстановки, мы можем иметь более надежные перспективы для рыночной активности с точки зрения спроса. Теперь мы с большим нетерпением ждем материализации новых предложений правительства по жилищному строительству, чтобы наконец мобилизовать сектор для создания предложения жилья, делая это с размахом и диверсификацией диапазонов стоимости. Это структурный вопрос, который по-прежнему определяет состояние нашего рынка и который мы должны решить".