Esta tendencia se observó tanto en el mercado de inversión comercial como en los segmentos transaccionales de vivienda, hoteles, comercio minorista y logística. La excepción fue el sector de oficinas, donde la actividad creció considerablemente en comparación con el año anterior. Cabe destacar también que, en algunos de los sectores analizados, la escasez de oferta disponible para ocupación inmediata sigue creando condiciones para el crecimiento de precios y rentas, incluso en un escenario de demanda menos expansiva.

Joana Fonseca, Head of Strategic Consultancy & Research de JLL, comenta: "Ya se esperaba un inicio de año con actividad moderada. Este es siempre un período de mayor expectativa sobre la evolución de la economía, especialmente debido a la inflación y al aumento de los tipos de interés. La celebración de las elecciones contribuyó a aumentar la incertidumbre que naturalmente predomina a principios de año, llevando a los agentes económicos a ser más cautos en sus decisiones de inversión". La respuesta del mercado a un mayor nivel de incertidumbre fue "esperar y ver", tanto en el mercado comercial como en el residencial.

En el primer trimestre de este año, se invirtieron 260 millones de euros en inmuebles comerciales, lo que supone una escasa diferencia con respecto al mismo periodo del año anterior (-5%) o a la media de los tres últimos años (+6%). En el sector hotelero, el número de huéspedes y pernoctaciones en los dos primeros meses del año mostraron ligeras mejoras en comparación con 2023 (5 por ciento y 3 por ciento, respectivamente), así como los niveles de ocupación, que alcanzaron el 60 por ciento en Lisboa y el 53 por ciento en Oporto en el primer trimestre, en ambos casos dos puntos porcentuales más que en el primer trimestre de 2023. En vivienda, JLL estima que la demanda en este trimestre sigue siendo ligeramente inferior a la del mismo trimestre del año anterior, sin embargo, la tendencia más reciente es de estabilización en los niveles de transacciones, destacando la buena dinámica de las ventas en la planta de proyectos diferenciados y también el mantenimiento de la actividad entre los compradores internacionales. En el comercio minorista, las ventas también señalan una variación residual en torno al 0,5%, destacando la estabilidad operativa de los diferentes formatos inmobiliarios minoristas.

El segmento de oficinas se destaca positivamente del resto, registrando una notable recuperación en comparación con el año anterior, con una ocupación de más del doble tanto en Lisboa como en Oporto, con 73.700 m2 y 18.000 m2 ocupados, respectivamente. Cabe destacar también el comportamiento del inmobiliario industrial y logístico, en el que la ocupación muestra una caída interanual del 20 por ciento, aunque como consecuencia de la falta de oferta para absorber, ya que los alquileres siguieron subiendo.

Según Joana Fonseca, "la escasez de inmuebles disponibles adecuados a las necesidades de la demanda sigue influyendo en el comportamiento del mercado en los más diversos segmentos. Por lo tanto, a pesar de una desaceleración natural de la demanda el año pasado, no hay ajustes a la baja en los precios y alquileres e incluso hay aumentos de valor en algunos segmentos. Esto es especialmente visible en vivienda, logística y hoteles, mientras que sectores como oficinas y comercio mantienen sus rentas prime en niveles muy sólidos".

En hoteles, las tarifas medias diarias se sitúan en niveles máximos para este periodo del año en Lisboa (139 euros) y Oporto (99 euros), con un impacto en el RevPAR, que alcanza los 83 y 52 euros, respectivamente. En vivienda, sin perjuicio de que el año pasado se produjo una caída de casi el 19 por ciento en las ventas, los precios a nivel nacional mantienen una trayectoria ascendente, que aún siendo más lenta, sigue rondando el 8 por ciento (datos INE). En el primer trimestre, los precios deberían mantener esta tendencia, ya sea por la disparidad entre demanda y oferta o por el persistente aumento de los costes de construcción. En logística, hubo un aumento de los alquileres prime en la mayoría de las zonas de las regiones de Lisboa y Oporto, continuando el comportamiento de los últimos trimestres. En el comercio minorista, la nota es que los alquileres se han estabilizado en los diferentes formatos, con la excepción del comercio ambulante en Oporto, donde la tendencia es al alza, especialmente en la Avenida dos Aliados, que alcanzó los 55 euros/m2. Los alquileres de oficinas prime se mantuvieron, en general, estables, permaneciendo en 28 €/m2 en Lisboa (Prime CBD) y 19 €/m2 en Oporto (CBD Boavista).

"Tras el primer trimestre, el mercado volvió a demostrar su resistencia en situaciones de mayor incertidumbre o adversidad. Y ahora que tenemos un nuevo Gobierno en funciones, con el anuncio de la rectificación de muchas medidas especialmente penalizadoras para el sector; en el que se prevé una reducción de las condiciones de acceso al crédito y el control de los niveles de inflación, la perspectiva es que el año 2024 se recupere progresivamente la dinámica de la demanda en los diversos sectores, manteniendo el consiguiente estímulo de revalorización", apunta Joana Fonseca.

Y añade: "Llegados aquí, tanto en lo que se refiere al impacto de las condiciones macroeconómicas como al impacto del ambiente político, podemos tener perspectivas más sólidas para la actividad del mercado en términos de demanda. Ahora esperamos con gran expectación la materialización de las nuevas propuestas gubernamentales en materia de vivienda, para poder movilizar por fin al sector en la creación de oferta de vivienda, haciéndolo con escala y diversificación de gamas de valor. Esta es la cuestión estructural que sigue condicionando nuestro mercado y que tenemos que resolver."