Dieser Trend war sowohl auf dem gewerblichen Investmentmarkt als auch in den Transaktionssegmenten Wohnungsbau, Hotels, Einzelhandel und Logistik zu beobachten. Eine Ausnahme bildete der Bürosektor, in dem die Aktivitäten im Vergleich zum Vorjahr deutlich zunahmen. Außerdem ist festzustellen, dass in einigen der untersuchten Sektoren die Knappheit des sofort beziehbaren Angebots weiterhin die Voraussetzungen für Preis- und Einkommenssteigerungen schafft, selbst bei einer weniger expansiven Nachfrage.

Joana Fonseca, Leiterin der Abteilung Strategic Consultancy & Research bei JLL, kommentiert: "Ein Jahresbeginn mit mäßiger Aktivität war bereits erwartet worden. Dies ist immer eine Zeit größerer Erwartungen hinsichtlich der Entwicklung der Wirtschaft, insbesondere aufgrund der Inflation und der steigenden Zinsen. Die Abhaltung der Wahlen hat dazu beigetragen, die zu Jahresbeginn naturgemäß vorherrschende Unsicherheit zu erhöhen, was die Wirtschaftsakteure dazu veranlasst hat, bei ihren Investitionsentscheidungen vorsichtiger zu werden". Der Markt reagierte auf die größere Unsicherheit mit einer abwartenden Haltung, sowohl auf dem Gewerbe- als auch auf dem Wohnungsmarkt.

Im ersten Quartal dieses Jahres wurden 260 Millionen Euro in Gewerbeimmobilien investiert, was sich kaum vom Vorjahreszeitraum (-5 Prozent) oder vom Durchschnitt der letzten drei Jahre (+6 Prozent) unterscheidet. Im Hotelsektor haben sich die Gäste- und Übernachtungszahlen in den ersten beiden Monaten des Jahres im Vergleich zu 2023 leicht verbessert (5 Prozent bzw. 3 Prozent), ebenso wie die Auslastung, die im ersten Quartal 60 Prozent in Lissabon und 53 Prozent in Porto erreichte, in beiden Fällen zwei Prozentpunkte mehr als im ersten Quartal 2023. Im Wohnungsbau schätzt JLL, dass die Nachfrage in diesem Quartal immer noch etwas niedriger ist als im gleichen Quartal des Vorjahres, aber der jüngste Trend ist eine Stabilisierung des Transaktionsniveaus, was die gute Dynamik der Verkäufe in der Anlage für differenzierte Projekte und auch die Aufrechterhaltung der Aktivität unter internationalen Käufern hervorhebt. Im Einzelhandel signalisieren die Umsätze ebenfalls eine Restschwankung von etwa 0,5 Prozent, was die operative Stabilität der verschiedenen Einzelhandelsimmobilienformate unterstreicht.

Das Bürosegment hebt sich positiv vom Rest ab und verzeichnete eine bemerkenswerte Erholung im Vergleich zum Vorjahr, wobei sich der Flächenumsatz sowohl in Lissabon als auch in Porto mit 73.700 m2 bzw. 18.000 m2 mehr als verdoppelt hat. Erwähnenswert ist auch das Verhalten der Industrie- und Logistikimmobilien, bei denen die Belegung im Vergleich zum Vorjahr um 20 Prozent gesunken ist, was allerdings auf das fehlende Angebot zurückzuführen ist, das absorbiert werden muss, da die Mieten weiter steigen.

Laut Joana Fonseca "beeinflusst die Knappheit an verfügbaren, bedarfsgerechten Immobilien weiterhin das Marktverhalten in den verschiedensten Segmenten. Trotz einer natürlichen Verlangsamung der Nachfrage im letzten Jahr gibt es daher keine Anpassungen der Preise und Mieten nach unten, in einigen Segmenten sind sogar Wertsteigerungen zu verzeichnen. Dies zeigt sich vor allem in den Bereichen Wohnen, Logistik und Hotels, während Sektoren wie Büros und Einzelhandel ihre Spitzenmieten auf einem sehr robusten Niveau halten".

In der Hotellerie sind die durchschnittlichen Tagesraten in Lissabon (139 €) und Porto (99 €) auf dem höchsten Stand des Jahres, was sich auf den RevPAR auswirkt, der 83 € bzw. 52 € erreicht. Ungeachtet der Tatsache, dass die Verkäufe im letzten Jahr um fast 19 % zurückgegangen sind, steigen die Preise auf nationaler Ebene weiterhin an, wenn auch langsamer, um etwa 8 % (INE-Daten). Im ersten Quartal dürften die Preise diesen Trend beibehalten, was entweder auf die Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage oder auf den anhaltenden Anstieg der Baukosten zurückzuführen ist. In der Logistikbranche sind die Spitzenmieten in den meisten Gebieten der Regionen Lissabon und Porto gestiegen, womit sich das Verhalten der letzten Quartale fortsetzt. Im Einzelhandel ist festzustellen, dass sich die Mieten in den verschiedenen Formaten stabilisiert haben, mit Ausnahme des Straßenhandels in Porto, wo die Tendenz zu einem Anstieg geht, insbesondere in der Avenida dos Aliados, die 55 €/m2 erreichte. Die Spitzenmieten für Büroflächen blieben im Allgemeinen stabil und lagen bei 28 €/m2 in Lissabon (Prime CBD) und 19 €/m2 in Porto (CBD Boavista).

"Nach dem ersten Quartal hat der Markt erneut seine Widerstandsfähigkeit in Situationen größerer Unsicherheit oder Widrigkeiten bewiesen. Und jetzt, da eine neue Regierung im Amt ist und die Korrektur zahlreicher Maßnahmen angekündigt wurde, die sich besonders nachteilig auf den Sektor auswirken, wobei eine Verringerung der Bedingungen für den Zugang zu Krediten und die Kontrolle der Inflationsraten erwartet wird, besteht die Aussicht, dass sich die Nachfragedynamik in den verschiedenen Sektoren im Jahr 2024 allmählich erholen und der daraus resultierende Aufwertungsimpuls beibehalten wird", so Joana Fonseca.

Sie fügt hinzu: "Nachdem wir hier angekommen sind, sowohl was die Auswirkungen der makroökonomischen Bedingungen als auch die Auswirkungen des politischen Umfelds betrifft, können wir solidere Perspektiven für die Marktaktivität in Bezug auf die Nachfrage haben. Wir erwarten nun mit großer Erwartung die Umsetzung der neuen Regierungsvorschläge für den Wohnungsbau, damit wir endlich den Sektor mobilisieren können, um ein Wohnungsangebot zu schaffen, und zwar in großem Umfang und mit einer Diversifizierung der Wertbereiche. Dies ist das strukturelle Problem, das unseren Markt weiterhin bestimmt und das wir lösen müssen."