Des investisseurs aux promoteurs : le marché immobilier a réagi immédiatement, montrant des signes d'inquiétude face à une nouvelle mesure de la majorité gouvernementale, qui pourrait compromettre la santé du secteur, sans résoudre le problème de l'accès au logement.

Le gouverneur de la Banque du Portugal(BdP) lui-même a également commenté les propos du premier ministre, affirmant qu'il n'était pas "complètement" convaincu que des programmes tels que les résidents non habituels soient le problème du marché du logement. Pour Mário Centeno, ancien ministre des finances d'António Costa et ancien président de l'Eurogroupe, la fin du régime est une question politique.

Le statut de résident non habituel (RNH) a été créé en 2009. Il s'agit d'un régime spécial qui offre une réduction de l'impôt sur le revenu des personnes physiques (IRS), pendant 10 ans, aux nouveaux résidents étrangers (de toute nationalité) et aux citoyens portugais qui reviennent au Portugal après plus de 5 ans, "afin d'attirer au Portugal des professionnels non-résidents qualifiés dans des activités à haute valeur ajoutée ou de propriété intellectuelle, industrielle ou de savoir-faire, ainsi que des bénéficiaires de pensions obtenues à l'étranger".

"Il est important de souligner que le NHR n'accorde pas d'exonération sur tous les revenus. Il est nécessaire de faire la distinction entre les revenus provenant du Portugal et ceux provenant d'une source étrangère. Dans le cas de revenus de source portugaise, aucune exemption ne s'applique", souligne l'avocat João Magalhães Ramalho. Dans un article publié dans Expresso, l'associé de l'équipe fiscale de Telles explique également que :

- ce régime ne bénéficie qu'aux revenus du travail dépendant et indépendant de l'application d'un taux d'IRS de 20 %, mais seulement lorsqu'ils résultent de l'exercice d'activités à haute valeur ajoutée définies par ordonnance ;

- dans le cas des revenus provenant de l'étranger, l'exonération de l'IRS s'applique à certains revenus professionnels (dans certains cas le taux de 20% de l'IRS), aux intérêts, aux dividendes, aux loyers et aux plus-values immobilières (à condition que, dans la plupart des cas, ils ne proviennent pas de l'étranger). Mais plus, en ce qui concerne la majorité des plus-values sur titres et des revenus de fonds, des revenus qui sont imposés ;

- les pensions étrangères perçues par les TNS enregistrés à partir du 1er avril 2020 sont imposées au taux de l'IRS de 10 %.

Le premier ministre a déclaré que ce régime était "une manière biaisée" de contribuer à la spéculation immobilière, mais il n'a pas donné plus de détails sur ce qui se prépare. Mais pour l'instant, il s'agit simplement d'une position politique, et il faut encore attendre la proposition de budget de l'État pour 2024 (OE2024) pour connaître les contours de la nouvelle loi, selon une source officielle du cabinet du Premier ministre et rapportée par Negócios.

L'immobilier pris par surprise

La fin de l'avantage fiscal du NHR a pris le marché par surprise. Bruno Alves, associé chez PwC, a déclaré à Negócios que "la nouvelle s'est répandue très rapidement" et qu'ils ont reçu des demandes d'éclaircissement du monde entier sur ce qui se passait. Selon le fonctionnaire, le régime "a beaucoup d'impact, non seulement pour les personnes, mais aussi pour les entreprises", car il est "très structurel".

"Nous avons beaucoup d'entreprises technologiques au Portugal en ce moment, qui comptent dans leur personnel de nombreux étrangers dans le domaine de la technologie, qui sont ici à cause du régime". L'annonce "a suscité une certaine inquiétude au niveau national et international et a été une surprise pour nous tous", souligne le fiscaliste dans le journal.

Au Portugal, après la vague d'incertitude générée par Mais Habitação, le marché craint maintenant que les changements apportés à ce régime fiscal ne fassent fuir les investissements du pays. Dans une déclaration envoyée aux salles de presse, à laquelle idealista/news a eu accès, Krest affirme que le projet du gouvernement de mettre fin au régime NHR "soulève de sérieuses inquiétudes pour les investisseurs au Portugal". "Bien que nous reconnaissions les préoccupations du gouvernement concernant la crise du logement dans les principales villes portugaises et les défis de l'accessibilité au logement, nous sommes profondément préoccupés par le fait que les solutions proposées pourraient aggraver la situation actuelle", affirme le promoteur belge.

"Dans le contexte économique mondial actuel, où la concurrence pour les investissements étrangers est féroce, ces signes d'incertitude pourraient avoir un impact négatif", ajoute-t-il, soulignant que "les investisseurs étrangers, qui ont joué un rôle vital dans le développement économique du Portugal, peuvent reconsidérer le facteur de risque associé aux investissements futurs dans le pays".

D'autres promoteurs et consultants interrogés par ECO expriment les mêmes préoccupations et craignent que l'avenir des investissements étrangers au Portugal soit menacé. Ils souhaitent donc que le gouvernement publie des données afin de comprendre "l'impact réel" du régime sur les résidents non habituels. Hugo Santos Ferreira, président de l'Association portugaise des promoteurs et investisseurs immobiliers (APPII), considère qu'"il serait très pertinent de faire une évaluation correcte de cette mesure", afin de comprendre son influence sur le marché immobilier.

Pour José Cardoso Botelho, PDG de Vanguard Properties, interviewé par la même publication, "le problème du logement pour la classe moyenne n'a pas été affecté par les résidents non habituels ni, comme on l'a vu auparavant, par les visas dorés".

"L'investissement des résidents non habituels n'est pas du tout lié à l'inflation des prix de l'immobilier. Ce type d'investisseur privé ne peut que louer un espace, il n'a pas besoin de faire un achat. Par conséquent, ce facteur ne contribue pas à la hausse des prix des logements dans le pays", déclare Miguel Lacerda, directeur résidentiel à Lisbonne de la société de conseil Savills Portugal, également cité par ECO.