Vermietungen, Logistik und Büros sind am stärksten betroffen, aber die Aussichten sind immer noch ermutigend. Das Gesundheitswesen und der Wohnungsbau bleiben die Säulen, und die Investoren müssen jetzt auf mehrere Faktoren achten. Dies sind die Schlussfolgerungen der Analyse von BNP Paribas REIM über den Immobiliensektor in der zweiten Hälfte des Jahres 2023, die von idealista.pt veröffentlicht wurde.

Zugang zu teureren und schwierigeren Krediten

Trotz der allgemeinen Wachstumsverbesserung in der Eurozone müssen sich die europäischen Immobilienmärkte weiterhin an das neue wirtschaftliche Umfeld anpassen, das vor allem durch einen wesentlich teureren Zugang zu Krediten als in der Vergangenheit gekennzeichnet ist. Darüber hinaus begrenzt die im dritten Quartal 2022 beginnende Preisanpassungsphase noch immer die Expansion des Sektors, da sie viele Investoren dazu veranlasst, eine abwartende Haltung einzunehmen: Die Käufer hoffen, eine klare Vorstellung davon zu haben, wie sich das Segment der Finanzierungskosten entwickeln wird (in Erwartung besserer Bedingungen), während die Verkäufer versuchen, ein weniger trübes Preisumfeld zu haben.

All dies führte zu einem weit verbreiteten Rückgang der Investitionen, der Mitte 2022 begann und in der ersten Hälfte dieses Jahres mit 29 Milliarden Euro den niedrigsten Stand seit 2012 erreichte, wobei die Daten über noch nicht abgeschlossene Verträge kurzfristig nicht auf eine Erholung hinzudeuten scheinen .

Die schwierigsten Immobiliensektoren

Die Korrelation zwischen der allgemeinen Wirtschaftslage und dem Immobilienmarkt lässt sich durch die spezifischen Schwierigkeiten erklären, mit denen letzterer konfrontiert ist. Insbesondere scheint kein Vermögenswert in diesem Sektor gegen die anhaltenden Preisanpassungen aufgrund globaler und lokaler Unsicherheiten immun zu sein.

  • Die Logistik ist insbesondere das Segment, das die schnellste und abrupteste Einkommensanpassung erlitten hat (+80 Basispunkte im Vergleich zum vierten Halbjahr 2021). Trotzdem bleiben die Investoren, entmutigt durch die Verlangsamung des internationalen Handels, an der Seitenlinie, was wiederum die Nachfrage bremst. Auch die Mieten schrumpfen, da die Mieter Zeit brauchen, um ihre Optionen zu bewerten und nach besseren Preisen und/oder Bedingungen zu suchen.
  • Was das Bürosegment betrifft, so sind die Unsicherheiten, die während der COVID-19-Pandemie herrschten, präsenter denn je. Der Rückgang, der in den Vereinigten Staaten begann, hat sich auch auf Europa ausgeweitet, wobei die Investoren versuchen, aus den Unternehmensstrategien auf die Zukunft zu schließen. Darüber hinaus könnte der zunehmende Druck, die mangelnde Nutzung von Gebäuden einzudämmen, und ihre schnellere Abschreibung den Wert dieser Vermögenswerte ebenfalls drücken.

Kurz- und langfristige Prognosen für den Immobiliensektor

Obwohl die obigen Ausführungen ein wenig ermutigendes Bild zu zeichnen scheinen, muss man bedenken, dass es sich hierbei um die kurzfristige Perspektive handelt. Langfristig sind und bleiben die Aussichten jedoch positiver, so dass die Experten von BNP der Meinung sind, dass die Logistik in den nächsten 5 Jahren zu den Anlageklassen mit der besten Wertentwicklung gehören wird. In der Tat wird erwartet, dass der Zuwachs an neuen Nutzern aus einem sehr breiten Spektrum bis 2024 anhält, was die Nachfrage stützt, und solange es möglich ist, eine beträchtliche Anzahl von Arbeitskräften anzuziehen, was nicht zu einer weit verbreiteten Veräußerung von Gebäuden führt, werden auch die Mieten hoch bleiben, was sich positiv auf die Einnahmen auswirkt.

Was die Büros betrifft, so zeigen die jüngsten Daten, dass nicht nur die Telearbeit nicht in dem Maße angenommen wurde, wie früher angenommen, sondern dass sich die Objekte in den großen Geschäftsbezirken langfristig als sehr widerstandsfähig erwiesen haben und eine anhaltende Mieternachfrage anziehen. Es wird auch erwartet, dass die Mieten um etwa 2 % pro Jahr steigen, was für die Hauptinvestoren eine gute Rendite bedeutet.

Der Einzelhandel passt sich noch immer an den Boom des elektronischen Handels und allgemein an die neuen Konsumgewohnheiten der Bevölkerung an. Obwohl die Geschäftseinheiten in den großen Zentren bereits neu bewertet wurden, sind die Aussichten für die Wertschöpfung weiterhin unsicher. Die Abnutzungsrate dieser Vermögenswerte ist tatsächlich nach wie vor hoch, und viele von ihnen müssen ihre Positionierung angesichts des Preisanstiegs und der Auswirkungen auf das verfügbare Einkommen überdenken, wobei in den kommenden Monaten mit einer Verlangsamung des Umsatzes zu rechnen ist. Auf der anderen Seite gibt es nach wie vor gesunde Einzelhändler, und die Vermietung von Spitzenflächen ist nach wie vor erfolgreich. Darüber hinaus dürfte der starke Aufschwung im Tourismus den Konsum und den High-Street-Sektor in den Spitzenlagen unterstützen.

Schließlich sind auch Sektoren wie das Gesundheitswesen und der Wohnungsbau von Preis- und Rentabilitätsanpassungen betroffen, die hauptsächlich auf exogene makroökonomische Faktoren zurückzuführen sind. Im Gegensatz zu den oben genannten Sektoren können diese beiden Segmente jedoch auf die Unterstützung langfristiger Trends zählen, die nicht so stark von Wirtschaftskrisen betroffen sind, wie das steigende Durchschnittsalter der Bevölkerung, die Verstädterung und die Verringerung der Zahl der Haushaltsmitglieder.

"Aus diesem Grund gehen wir davon aus, dass das Gesundheitswesen in den nächsten 5 Jahren der Bereich mit der besten Performance sein wird, während Wohnimmobilien aufgrund der langsameren Anpassungen und des geringeren Kapitalwachstums im gleichen Zeitraum mit niedrigeren Renditen rechnen müssen", wobei dieses Segment auf risikobereinigter Basis immer noch das zweitbeste Segment nach dem Gesundheitswesen sein wird.