Verhuur, logistiek en kantoren worden het zwaarst getroffen, maar de vooruitzichten zijn nog steeds bemoedigend. Gezondheidszorg en woningen blijven de pijlers en investeerders zullen nu op verschillende factoren moeten letten. Dit zijn de conclusies van de analyse van BNP Paribas REIM van de vastgoedsector in de tweede helft van 2023, zoals gerapporteerd door idealista.pt.

Toegang tot duurder en moeilijker krediet

Ondanks de algemene verbetering van de groei in de eurozone blijven de Europese vastgoedmarkten zich aanpassen aan de nieuwe economische omgeving, die vooral wordt gekenmerkt door een veel duurdere toegang tot krediet dan in het verleden.Bovendien beperkt de prijsaanpassingsfase die in het derde kwartaal van 2022 begint, nog steeds de expansie van de sector, omdat ze veel investeerders ertoe aanzet een afwachtende houding aan te nemen: kopers hopen een duidelijk idee te hebben van hoe het segment van de financieringskosten zal evolueren (in afwachting van betere voorwaarden), terwijl verkopers proberen een minder troebele prijsomgeving te krijgen.

Dit alles veroorzaakte een wijdverspreide daling van de investeringen, die medio 2022 begon en in de eerste helft van dit jaar uitkwam op 29 miljard euro, het laagste niveau sinds 2012, met gegevens over nog niet afgesloten overeenkomsten die helemaal niet lijken te wijzen op een herstel op korte termijn.

De moeilijkste vastgoedsectoren

De correlatie tussen de algemene economische omstandigheden en de vastgoedmarkt kan worden verklaard door de specifieke moeilijkheden waarmee de vastgoedmarkt wordt geconfronteerd. Geen enkel actief in deze sector lijkt immuun te zijn voor de voortdurende prijsherzieningen als gevolg van de wereldwijde en lokale onzekerheden.

  • Met name logistiek is het segment dat de snelste en meest abrupte inkomensaanpassing heeft ondergaan (+80 basispunten ten opzichte van de vierde helft van 2021). Desondanks blijven investeerders aan de zijlijn staan, ontmoedigd door de vertraging van de internationale handel, die op haar beurt de vraag afremt. Ook de huurprijzen krimpen, waarbij huurders de tijd nemen om hun opties te evalueren, op zoek naar betere prijzen en/of voorwaarden.
  • Wat het kantorensegment betreft, zijn de onzekerheden waarmee het tijdens de COVID-19 pandemie werd geconfronteerd, meer dan ooit aanwezig. De krimp die in de Verenigde Staten begon, heeft zich ook verspreid naar Europa, waarbij beleggers de toekomst proberen af te leiden uit bedrijfsstrategieën. Bovendien kunnen de toenemende druk om het gebrek aan gebruik van gebouwen en hun snellere afschrijving te beperken, ook de waarde van deze activa naar beneden duwen.

Korte- en langetermijnvoorspellingen voor de vastgoedsector

Hoewel het bovenstaande een weinig bemoedigend beeld lijkt te schetsen, moeten we er rekening mee houden dat dit het kortetermijnperspectief is. Wat de lange termijn betreft, zijn en blijven de vooruitzichten echter meer positief, zozeer zelfs dat BNP-experts geloven dat logistiek de komende 5 jaar een van de best presterende activaklassen zal zijn.Er wordt zelfs verwacht dat de groei van nieuwe gebruikers, uit een zeer breed scala, in 2024 zal aanhouden, wat de vraag zal ondersteunen, en zolang het mogelijk is om een aanzienlijk aantal arbeidskrachten aan te trekken, wat niet leidt tot het op grote schaal afstoten van gebouwen, zullen de huren ook hoog blijven, met positieve gevolgen voor de inkomsten.

Wat kantoren betreft, blijkt uit de meest recente gegevens dat niet alleen telewerken niet op zo'n grote schaal is ingevoerd als eerder werd gedacht, maar dat gebouwen in grote zakenwijken op de lange termijn zeer veerkrachtig zijn gebleken en een aanhoudende vraag van huurders hebben aangetrokken. Huurcontracten zullen naar verwachting met ongeveer 2% per jaar groeien, wat goede rendementsniveaus oplevert voor hoofdinvesteerders.

De detailhandel is zich nog aan het aanpassen aan de hausse van de e-commerce en, in het algemeen, aan de nieuwe consumptiegewoonten van de bevolking. Hoewel de bedrijfsunits in grote centra al zijn opgewaardeerd, blijven de vooruitzichten voor waardecreatie onzeker.De leegstand van deze activa is namelijk nog steeds hoog en veel van hen moeten hun positionering herzien, gezien de stijging van de prijzen en de impact daarvan op het beschikbare inkomen, waarbij het tempo van de verkopen de komende maanden naar verwachting zal vertragen. Aan de andere kant zijn er nog steeds gezonde retailers en blijven eersteklas huurcontracten succesvol. Bovendien zou het sterke herstel van het toerisme de consumptie en de winkelstraatsector in eersteklas resorts moeten ondersteunen.

Tot slot worden sectoren als gezondheidszorg en woningen ook beïnvloed door prijs- en rendementsaanpassingen, voornamelijk als gevolg van exogene macro-economische factoren. In tegenstelling tot de hierboven genoemde sectoren kunnen deze twee segmenten echter rekenen op de steun van langetermijntrends die niet zo sterk worden beïnvloed door economische crises, zoals de stijgende gemiddelde leeftijd van de bevolking, verstedelijking en de afname van het aantal gezinsleden."Daarom verwachten we dat de gezondheidszorg de komende 5 jaar het best presterende segment zal zijn, terwijl residentieel vastgoed in dezelfde periode genoegen zal moeten nemen met lagere rendementen als gevolg van tragere aanpassingen en een lagere kapitaalgroei. Desondanks zal dit segment na de gezondheidszorg nog steeds het best presterende segment zijn, op een voor risico gecorrigeerde basis.