Оренда, логістика та офіси постраждали найбільше, але перспективи все ще обнадійливі. Охорона здоров'я та житло залишаються стовпами, і інвесторам тепер потрібно буде звернути увагу на кілька факторів. Такими є висновки аналізу сектору нерухомості BNP Paribas REIM у другій половині 2023 року, про що повідомляє idealista.pt.

Доступ до дорожчих та складніших кредитів

Незважаючи на загальне покращення темпів зростання в Єврозоні, європейські ринки нерухомості продовжують адаптуватися до нових економічних умов, що характеризуються, перш за все, доступом до кредитів, які є набагато дорожчими, ніж у минулому.Крім того, фаза коригування цін, яка розпочнеться у третьому кварталі 2022 року, все ще обмежує розширення сектору, оскільки змушує багатьох інвесторів зайняти вичікувальну позицію: покупці сподіваються мати чітке уявлення про те, як розвиватиметься сегмент витрат на фінансування (очікуючи на кращі умови), тоді як продавці намагаються мати менш каламутну цінову кон'юнктуру.

Все це спричинило повсюдне падіння інвестицій, яке розпочалося в середині 2022 року і досягло 29 мільярдів євро в першій половині цього року, що є найнижчим рівнем з 2012 року, причому дані про ще не укладені угоди, схоже, взагалі не свідчать про відновлення короткостроковій перспективі.

Найскладніші сектори нерухомості

Взаємозв'язок між загальноекономічними умовами та ринком нерухомості можна пояснити специфічними труднощами, з якими стикається останній. Зокрема, жоден актив у цьому секторі не застрахований від постійного переоцінювання через глобальну та локальну невизначеність.

  • Логістика, зокрема, є сегментом, який зазнав найшвидшого та найрізкішого коригування доходів (+80 базисних пунктів порівняно з четвертим півріччям 2021 року). Незважаючи на це, інвестори залишаються осторонь, знеохочені уповільненням міжнародної торгівлі, що, своєю чергою, стримує попит. Орендні ставки також зазнають скорочення, оскільки орендарі не поспішають оцінювати свої варіанти, шукаючи кращі ціни та/або умови.
  • Що стосується офісного сегменту, то невизначеність, яка оточує його під час пандемії COVID-19, присутня як ніколи. Скорочення, яке розпочалося в США, також поширилося на Європу, а інвестори намагаються передбачити майбутнє через корпоративні стратегії. Крім того, зростаючий тиск, спрямований на обмеження невикористання будівель, та їхня швидша амортизація також можуть знизити вартість цих активів.

Коротко- та довгострокові прогнози для сектору нерухомості

Хоча вищевикладене, здається, малює не надто обнадійливу картину, ми повинні враховувати, що це короткострокова перспектива. Що стосується довгострокової перспективи, то вона була і залишається більш позитивною, настільки, що експерти BNP вважають, що логістика буде одним з найефективніших класів активів протягом наступних 5 років.Очікується, що зростання кількості нових орендарів з дуже широкого спектру продовжиться у 2024 році, підтримуючи попит, і поки є можливість залучити значну кількість робочої сили, що не спричинить масового продажу будівель, орендні ставки також залишатимуться високими, що матиме позитивні наслідки для доходів.

Що стосується офісів, то останні дані свідчать про те, що не тільки дистанційна робота не набула таких масштабів, як вважалося раніше, але й активи у великих ділових районах виявилися дуже стійкими в довгостроковій перспективі, залучаючи стійкий попит з боку орендарів. Очікується, що орендні ставки зростатимуть приблизно на 2% на рік, забезпечуючи хороший рівень прибутковості для основних інвесторів.

Сектор торговельної нерухомості все ще адаптується до буму електронної комерції та, загалом, до нових споживчих звичок населення. Хоча бізнес-одиниці у великих торгових центрах вже були переоцінені, перспективи створення вартості залишаються невизначеними.Насправді, рівень невикористання цих активів все ще високий, і багато з них мають переглянути своє позиціонування, враховуючи зростання цін та їхній вплив на наявний дохід, а темпи продажів, як очікується, сповільняться в найближчі місяці. З іншого боку, все ще існують здорові рітейлери, а договори оренди найкращих об'єктів продовжують бути успішними. Крім того, сильне відновлення туризму має підтримати споживання та сектор центральних вулиць у найкращих курортах.

Нарешті, такі сектори, як охорона здоров'я та житлова нерухомість, також зазнають впливу коригування цін і прибутковості, в основному через екзогенні макроекономічні фактори. Однак, на відміну від представлених вище, ці два сегменти можуть розраховувати на підтримку довгострокових тенденцій, які не так сильно постраждають від економічної кризи, таких як зростання середнього віку населення, урбанізація і скорочення кількості членів домогосподарств."З цієї причини ми очікуємо, що охорона здоров'я буде найефективнішою сферою протягом наступних 5 років, тоді як житловій нерухомості доведеться задовольнятися нижчою дохідністю протягом того ж періоду через повільнішу адаптацію та нижчий приріст капіталу." Незважаючи на це, цей сегмент все одно буде другим за ефективністю після охорони здоров'я, з поправкою на ризики.