Uthyrning, logistik och kontor påverkas mest, men utsikterna är fortfarande uppmuntrande. Sjukvård och bostäder förblir pelarna och investerare måste nu vara uppmärksamma på flera faktorer. Detta är slutsatserna av BNP Paribas REIM:s analys av fastighetssektorn under andra halvåret 2023 enligt idealista.pt.

Tillgång till dyrare och svårare krediter

Trots den allmänna förbättringen av tillväxten i euroområdet fortsätter de europeiska fastighetsmarknaderna att anpassa sig till den nya ekonomiska miljön, som framför allt kännetecknas av tillgång till krediter som är mycket dyrare än tidigare.Dessutom begränsar prisjusteringsfasen som inleds under det tredje kvartalet 2022 fortfarande sektorns expansion, eftersom den får många investerare att inta en avvaktande hållning: köpare hoppas få en klar uppfattning om hur segmentet finansieringskostnader kommer att utvecklas (i väntan på bättre villkor), medan säljare försöker få en mindre grumlig prismiljö.

Allt detta ledde till en omfattande nedgång i investeringarna, som började i mitten av 2022 och nådde 29 miljarder euro under första halvåret i år, den lägsta nivån sedan 2012, med uppgifter om avtal som ännu inte ingåtts och som inte verkar tyda på någon återhämtning alls på kort sikt.

De svåraste fastighetssektorerna

Korrelationen mellan allmänna ekonomiska förhållanden och fastighetsmarknaden kan förklaras av de specifika svårigheter som den senare står inför. I synnerhet verkar ingen tillgång i denna sektor vara immun mot pågående omprissättning på grund av globala och lokala osäkerheter.

  • Logistik är i synnerhet det segment som drabbades av den snabbaste och mest abrupta justeringen av intäkterna (+80 baspunkter jämfört med fjärde halvåret 2021). Trots detta står investerarna kvar på sidlinjen, avskräckta av nedgången i den internationella handeln, vilket i sin tur håller tillbaka efterfrågan. Hyrorna minskar också, eftersom hyresgästerna tar tid på sig att utvärdera sina alternativ och letar efter bättre priser och/eller villkor.
  • När det gäller kontorssegmentet är osäkerheten kring det under covid-19-pandemin mer närvarande än någonsin. Den nedgång som började i USA har också spridit sig till Europa, där investerare försöker utläsa framtiden genom företagsstrategier. Dessutom kan ett ökat tryck för att minska bristen på användning av byggnader och deras snabbare avskrivning också pressa ned värdet på dessa tillgångar.

Kort- och långsiktiga prognoser för fastighetssektorn

Även om ovanstående verkar ge en mindre uppmuntrande bild måste vi ta hänsyn till att detta är det kortsiktiga perspektivet. På lång sikt är och förblir dock utsikterna mer positiva, så till den grad att BNP-experter tror att logistik kommer att vara en av de bäst presterande tillgångsklasserna under de kommande 5 åren.Faktum är att tillväxten av nya hyresgäster, från ett mycket brett spektrum, förväntas fortsätta under 2024, vilket stöder efterfrågan, och så länge det är möjligt att locka en betydande arbetskraft, vilket inte orsakar omfattande avyttring av byggnader, kommer hyrorna också att förbli höga, med positiva konsekvenser för intäkterna.

När det gäller kontor visar de senaste kontorsuppgifterna att distansarbete inte har införts i så stor skala som man tidigare trodde, utan att tillgångar i större affärsdistrikt har visat sig vara mycket motståndskraftiga på lång sikt och lockar en ihållande efterfrågan från hyresgäster. Hyresavtalen förväntas också växa med cirka 2% per år, vilket genererar goda avkastningsnivåer för huvudinvesterare.

Detaljhandelssektorn håller fortfarande på att anpassa sig till e-handelsboomen och i allmänhet till befolkningens nya konsumtionsvanor. Även om affärsenheterna i stora centra redan har omvärderats, är utsikterna för värdeskapande fortfarande osäkra.Faktum är att avyttringen av dessa tillgångar fortfarande är hög och många av dem måste se över sin positionering, med tanke på prisökningarna och deras inverkan på den disponibla inkomsten, och försäljningstakten förväntas avta under de kommande månaderna. Å andra sidan finns det fortfarande friska detaljhandlare och de bästa hyresavtalen fortsätter att vara framgångsrika. Dessutom bör den starka återhämtningen inom turismen stödja konsumtionen och high street-sektorn på de bästa orterna.

Slutligen påverkas sektorer som hälsovård och bostäder också av pris- och lönsamhetsjusteringar, främst på grund av exogena makroekonomiska faktorer. Till skillnad från de som presenteras ovan kan dessa två segment dock räkna med stöd från långsiktiga trender som inte kommer att påverkas lika mycket av ekonomiska kriser, såsom befolkningens ökande medelålder, urbanisering och minskning av antalet hushållsmedlemmar."Av den anledningen förväntar vi oss att hälsovård kommer att vara det bäst presterande området under de kommande 5 åren, medan bostäder får nöja sig med lägre avkastning under samma period på grund av långsammare omställningar och lägre kapitaltillväxt." Trots detta kommer detta segment fortfarande att vara det näst bäst presterande segmentet efter hälsovård, på en riskjusterad basis.