I settori più colpiti sono gli affitti, la logistica e gli uffici, ma le prospettive sono comunque incoraggianti. La sanità e il residenziale rimangono i pilastri e gli investitori dovranno ora prestare attenzione a diversi fattori. Queste sono le conclusioni dell'analisi di BNP Paribas REIM sul settore immobiliare nella seconda metà del 2023, come riportato da idealista.pt.

Accesso al credito più costoso e difficile

Nonostante il miglioramento generale della crescita nell'Eurozona, i mercati immobiliari europei continuano ad adattarsi al nuovo contesto economico, caratterizzato soprattutto da un accesso al credito molto più costoso rispetto al passato.Inoltre, la fase di aggiustamento dei prezzi che inizierà nel terzo trimestre del 2022 limita ancora l'espansione del settore, in quanto induce molti investitori ad assumere un atteggiamento attendista: gli acquirenti sperano di avere un'idea chiara di come evolverà il segmento dei costi di finanziamento (in attesa che arrivino condizioni migliori), mentre i venditori cercano di avere un contesto di prezzi meno nebuloso.

Tutto ciò ha causato un calo generalizzato degli investimenti, iniziato a metà del 2012, che ha raggiunto i 29 miliardi di euro nel primo semestre di quest'anno, il livello più basso dal 2012, con i dati sugli accordi non ancora conclusi che non sembrano affatto suggerire una ripresa a breve termine.

I settori immobiliari più difficili

La correlazione tra le condizioni economiche generali e il mercato immobiliare può essere spiegata dalle difficoltà specifiche che quest'ultimo sta affrontando. In particolare, nessun asset di questo settore sembra essere immune dal repricing in corso a causa delle incertezze globali e locali.

  • La logistica, in particolare, è il segmento che ha subito l'aggiustamento più rapido e repentino dei redditi (+80 punti base rispetto al quarto semestre del 2021). Nonostante ciò , gli investitori rimangono in disparte, scoraggiati dal rallentamento del commercio internazionale che, a sua volta, sta frenando la domanda. Anche gli affitti stanno subendo una contrazione, con gli inquilini che prendono tempo per valutare le loro opzioni, alla ricerca di prezzi e/o condizioni migliori.
  • Per quanto riguarda il segmento degli uffici, le incertezze che lo circondano durante la pandemia COVID-19 sono più che mai presenti. La contrazione iniziata negli Stati Uniti si è estesa anche all'Europa, con gli investitori che cercano di dedurre il futuro attraverso le strategie aziendali. Inoltre, le crescenti pressioni per frenare il mancato utilizzo degli edifici e il loro più rapido ammortamento potrebbero spingere al ribasso il valore di questi asset.

Previsioni a breve e lungo termine per il settore immobiliare

Sebbene quanto detto sembri dipingere un quadro tutt'altro che incoraggiante, dobbiamo considerare che si tratta di una prospettiva a breve termine. Per quanto riguarda il lungo termine, invece, le prospettive sono e rimangono più positive, tanto che gli esperti di BNP ritengono che la logistica sarà una delle asset class con le migliori performance nei prossimi 5 anni.Infatti, si prevede che la crescita di nuovi occupanti, appartenenti a una gamma molto ampia, continuerà anche nel 2024, sostenendo la domanda, e finché sarà possibile attrarre una forza lavoro consistente, che non provochi una diffusa dismissione degli edifici, anche i canoni di locazione rimarranno elevati, con conseguenze positive sui ricavi.

Per quanto riguarda gli uffici, i dati più recenti indicano che non solo il telelavoro non è stato adottato su larga scala come si pensava in precedenza, ma che gli asset nei principali distretti commerciali si sono dimostrati molto resistenti nel lungo periodo, attirando una domanda sostenuta da parte degli inquilini. Si prevede inoltre che le locazioni cresceranno a circa il 2% all'anno, generando buoni livelli di rendimento per gli investitori principali.

Il settore retail si sta ancora adattando al boom dell'e-commerce e, in generale, alle nuove abitudini di consumo della popolazione. Sebbene le unità commerciali dei grandi centri siano già state rivalutate, le prospettive di creazione di valore rimangono incerte.Infatti, il tasso di disuso di questi beni è ancora elevato e molti di essi devono rivedere il loro posizionamento, con l'aumento dei prezzi e il loro impatto sul reddito disponibile, con il ritmo delle vendite che dovrebbe rallentare nei prossimi mesi. D'altra parte, ci sono ancora rivenditori sani e le locazioni prime continuano ad avere successo. Inoltre, la forte ripresa del turismo dovrebbe sostenere i consumi e il settore high street nelle località prime.

Infine, anche settori come quello sanitario e residenziale sono interessati da aggiustamenti dei prezzi e della redditività, dovuti principalmente a fattori macroeconomici esogeni. Tuttavia, a differenza di quelli presentati in precedenza, questi due segmenti possono contare sul sostegno di tendenze di lungo periodo che non risentiranno delle crisi economiche, come l'aumento dell'età media della popolazione, l'urbanizzazione e la riduzione dei componenti delle famiglie."Per questo motivo, ci aspettiamo che l'healthcare sia il settore più performante nei prossimi 5 anni, mentre il residenziale dovrà accontentarsi di rendimenti più bassi nello stesso periodo a causa di riaggiustamenti più lenti e di una crescita del capitale più contenuta".