Los alquileres, la logística y las oficinas son los más afectados, pero las perspectivas siguen siendo alentadoras. La sanidad y el residencial siguen siendo los pilares y ahora los inversores deberán prestar atención a varios factores. Estas son las conclusiones del análisis de BNP Paribas REIM sobre el sector inmobiliario en el segundo semestre de 2023, según recoge idealista.pt.

Acceso al crédito más caro y difícil

A pesar de la mejora general del crecimiento en la zona euro, los mercados inmobiliarios europeos siguen adaptándose al nuevo entorno económico, caracterizado sobre todo por un acceso al crédito mucho más caro que en el pasado.Además, la fase de ajuste de precios a partir del tercer trimestre de 2022 sigue limitando la expansión del sector, ya que lleva a muchos inversores a adoptar una actitud de espera: los compradores esperan tener una idea clara de cómo evolucionará el segmento de los costes de financiación (a la espera de que lleguen mejores condiciones), mientras que los vendedores intentan tener un entorno de precios menos turbio.

Todo ello ha provocado una caída generalizada de la inversión, que se inició a mediados de 2022, hasta alcanzar los 29.000 millones de euros en el primer semestre de este año, el nivel más bajo desde 2012, con datos sobre acuerdos aún no concluidos que no parecen sugerir una recuperación en absoluto corto plazo.

Los sectores inmobiliarios más difíciles

La correlación entre las condiciones económicas generales y el mercado inmobiliario puede explicarse por las dificultades específicas a las que se enfrenta este último. En particular, ningún activo de este sector parece inmune a las continuas revalorizaciones debidas a las incertidumbres mundiales y locales.

  • La logística, en particular, es el segmento que ha sufrido el ajuste más rápido y brusco de las rentas (+80 puntos básicos en comparación con el cuarto semestre de 2021). A pesar de ello, los inversores se mantienen al margen, desalentados por la ralentización del comercio internacional, que, a su vez, está frenando la demanda. Los alquileres también están sufriendo una contracción, y los inquilinos se toman su tiempo para evaluar sus opciones, en busca de mejores precios y/o condiciones.
  • En cuanto al segmento de oficinas, las incertidumbres que lo rodearon durante la pandemia del COVID-19 están más presentes que nunca. La contracción iniciada en Estados Unidos se ha extendido también a Europa, con los inversores tratando de deducir el futuro a través de las estrategias corporativas. Además, la creciente presión para frenar la falta de uso de los edificios y su más rápida depreciación también podrían presionar a la baja el valor de estos activos.

Previsiones a corto y largo plazo para el sector inmobiliario

Aunque lo anterior parece dibujar un panorama poco alentador, hay que tener en cuenta que se trata de la perspectiva a corto plazo. En cuanto al largo plazo, sin embargo, las perspectivas son y siguen siendo más positivas, hasta el punto de que los expertos de BNP creen que la logística será una de las clases de activos con mejor comportamiento en los próximos 5 años.De hecho, se espera que el crecimiento de nuevos ocupantes, de muy diversa índole, continúe en 2024, apoyando la demanda, y mientras sea posible atraer una mano de obra considerable, que no provoque la enajenación generalizada de edificios, los alquileres también se mantendrán altos, con consecuencias positivas para los ingresos.

En cuanto a las oficinas, los últimos datos sobre oficinas indican que no sólo el teletrabajo no se ha adoptado a tan gran escala como se pensaba, sino que los activos en los principales distritos de negocios han demostrado ser muy resistentes a largo plazo, atrayendo una demanda sostenida de inquilinos. También se espera que los arrendamientos crezcan en torno al 2% anual, generando buenos niveles de rentabilidad para los principales inversores.

El sector minorista sigue adaptándose al auge del comercio electrónico y, en general, a los nuevos hábitos de consumo de la población. Aunque las unidades comerciales de los grandes centros ya se han revalorizado, las perspectivas de creación de valor siguen siendo inciertas.De hecho, la tasa de desuso de estos activos sigue siendo elevada y muchos de ellos deben revisar su posicionamiento, con la subida de los precios y su impacto en la renta disponible, previéndose una ralentización del ritmo de ventas en los próximos meses. Por otro lado, sigue habiendo comercios sanos y los arrendamientos prime siguen teniendo éxito. Además, la fuerte recuperación del turismo debería apoyar el consumo y el sector high street en los centros prime.

Por último, sectores como el sanitario y el residencial también se ven afectados por ajustes de precios y rentabilidad, debido principalmente a factores macroeconómicos exógenos. Sin embargo, a diferencia de los anteriores, estos dos segmentos pueden contar con el apoyo de tendencias a largo plazo que no se verán tan afectadas por las crisis económicas, como el aumento de la edad media de la población, la urbanización y la reducción del número de miembros de los hogares."Por este motivo, esperamos que el sector sanitario sea el que mejor se comporte en los próximos 5 años, mientras que el residencial tendrá que conformarse con rendimientos más bajos durante el mismo periodo debido a la ralentización de los reajustes y al menor crecimiento del capital" A pesar de ello, este segmento seguirá siendo el segundo que mejor se comporte después del sanitario, sobre una base ajustada al riesgo.