В наибольшей степени пострадали аренда, логистика и офисы, но перспективы остаются обнадеживающими. Здравоохранение и жилье остаются столпами, и инвесторам теперь придется обратить внимание на несколько факторов. Таковы выводы анализа сектора недвижимости во второй половине 2023 года, проведенного BNP Paribas REIM, сообщает idealista.pt.

Доступ к более дорогим и сложным кредитам

Несмотря на общее улучшение темпов роста в Еврозоне, европейские рынки недвижимости продолжают адаптироваться к новым экономическим условиям, характеризующимся, прежде всего, более дорогим, чем в прошлом, доступом к кредитам.Кроме того, фаза корректировки цен, начинающаяся в третьем квартале 2022 года, все еще ограничивает расширение сектора, поскольку заставляет многих инвесторов занимать выжидательную позицию: покупатели надеются получить четкое представление о том, как будет развиваться сегмент стоимости финансирования (ожидая наступления лучших условий), а продавцы стараются иметь менее мутную ценовую среду.

Все это вызвало повсеместное падение инвестиций, начавшееся в середине 2022 г. и достигшее в первой половине текущего года 29 млрд. евро - самого низкого уровня с 2012 г., а данные по еще не заключенным соглашениям, похоже, вообще не предполагают восстановления краткосрочной перспективе.

Наиболее сложные сектора недвижимости

Корреляция между общеэкономическими условиями и рынком недвижимости объясняется специфическими трудностями, с которыми сталкивается последний. В частности, ни один актив в этом секторе не застрахован от продолжающегося пересчета цен в связи с глобальной и локальной неопределенностью.

  • В частности, в сегменте логистики произошла наиболее быстрая и резкая корректировка доходов (+80 базисных пунктов по сравнению с четвертым полугодием 2021 года). Несмотря на это, инвесторы остаются в стороне, обескураженные замедлением международной торговли, что, в свою очередь, сдерживает спрос. Арендная плата также сокращается, причем арендаторы не спешат оценивать свои возможности в поисках лучших цен и/или условий.
  • Что касается офисного сегмента, то неопределенность, царившая в нем во время пандемии COVID-19, сегодня ощущается как никогда остро. Спад, начавшийся в США, распространился и на Европу, где инвесторы пытаются определить будущее на основе корпоративных стратегий. Кроме того, растущее давление, направленное на ограничение неиспользования зданий и ускорение их износа, также может привести к снижению стоимости этих активов.

Краткосрочные и долгосрочные прогнозы для сектора недвижимости

Несмотря на то, что вышеизложенное выглядит не слишком обнадеживающе, следует учитывать, что речь идет о краткосрочной перспективе. Что же касается долгосрочной перспективы, то она остается более позитивной, настолько, что эксперты BNP считают логистику одним из самых высокоэффективных классов активов в течение ближайших 5 лет.Действительно, в 2024 году ожидается продолжение роста числа новых арендаторов из очень широкого круга, что будет поддерживать спрос, а до тех пор, пока удастся привлечь значительное количество рабочей силы, что не приведет к массовому выбытию зданий, арендная плата также будет оставаться высокой, что положительно скажется на доходах.

Что касается офисов, то последние данные по ним свидетельствуют не только о том, что дистанционная работа не получила столь широкого распространения, как считалось ранее, но и о том, что объекты в крупных деловых районах оказались весьма устойчивыми в долгосрочной перспективе, привлекая устойчивый спрос арендаторов. Ожидается также, что темпы роста арендной платы составят около 2% в год, что обеспечит хороший уровень доходности для основных инвесторов.

Сектор розничной торговли все еще адаптируется к буму электронной коммерции и в целом к новым потребительским привычкам населения. Хотя бизнес-единицы в крупных центрах уже были переоценены, перспективы создания стоимости остаются неопределенными.Действительно, уровень использования этих активов все еще высок, и многие из них вынуждены пересматривать свое позиционирование в связи с ростом цен и их влиянием на располагаемый доход, причем в ближайшие месяцы ожидается замедление темпов продаж. С другой стороны, сохраняются здоровые ритейлеры, и аренда в прайм-сайтах продолжает быть успешной. Кроме того, активное восстановление туризма должно поддержать потребление и сектор high street на прайм-курортах.

Наконец, такие сектора, как здравоохранение и жилая недвижимость, также подвержены коррекции цен и рентабельности, в основном под влиянием экзогенных макроэкономических факторов. Однако, в отличие от вышеперечисленных, эти два сегмента могут рассчитывать на поддержку долгосрочных тенденций, которые не будут так сильно подвержены влиянию экономических кризисов, таких как рост среднего возраста населения, урбанизация и сокращение числа членов домохозяйств."По этой причине мы ожидаем, что в ближайшие 5 лет наиболее успешным сегментом будет здравоохранение, в то время как жилой сектор будет вынужден довольствоваться более низкой доходностью в течение того же периода из-за более медленной корректировки и более низкого роста капитала". Несмотря на это, данный сегмент будет вторым по доходности после здравоохранения с учетом риска.