La location, la logistique et les bureaux sont les plus touchés, mais les perspectives restent encourageantes. La santé et le résidentiel restent les piliers et les investisseurs devront désormais faire attention à plusieurs facteurs. Telles sont les conclusions de l'analyse de BNP Paribas REIM sur le secteur immobilier au second semestre 2023, telles que rapportées par idealista.pt.

Accès à un crédit plus cher et plus difficile

Malgré l'amélioration générale de la croissance dans la zone euro, les marchés immobiliers européens continuent de s'adapter au nouvel environnement économique, caractérisé surtout par un accès au crédit beaucoup plus cher que par le passé.En outre, la phase d'ajustement des prix à partir du troisième trimestre 2022 limite encore l'expansion du secteur, car elle conduit de nombreux investisseurs à adopter une attitude attentiste : les acheteurs espèrent avoir une idée claire de l'évolution du segment des coûts de financement (en attendant de meilleures conditions), tandis que les vendeurs essaient d'avoir un environnement de prix moins trouble.

Tout cela a provoqué une chute généralisée des investissements, qui a commencé à la mi-2022, atteignant 29 milliards d'euros au premier semestre de cette année, le niveau le plus bas depuis 2012, avec des données sur les accords non encore conclus qui ne semblent pas du tout suggérer une reprise à court terme.

Les secteurs immobiliers les plus difficiles

La corrélation entre les conditions économiques générales et le marché immobilier peut s'expliquer par les difficultés spécifiques auxquelles ce dernier est confronté. En particulier, aucun actif de ce secteur ne semble être à l'abri de la réévaluation en cours en raison des incertitudes mondiales et locales.

  • La logistique, en particulier, est le segment qui a subi l'ajustement le plus rapide et le plus brutal des revenus (+80 points de base par rapport au quatrième semestre 2021). Malgré cela , les investisseurs restent sur la touche, découragés par le ralentissement du commerce international qui, à son tour, freine la demande. Les loyers subissent également une contraction, les locataires prenant le temps d 'évaluer leurs options, à la recherche de meilleurs prix et/ou de meilleures conditions.
  • Quant au segment des bureaux, les incertitudes qui l'ont entouré lors de la pandémie de COVID-19 sont plus présentes que jamais. La contraction qui a débuté aux États-Unis s'est également étendue à l'Europe, les investisseurs essayant de déduire l'avenir à travers les stratégies des entreprises. De plus, la pression croissante pour freiner le manque d'utilisation des bâtiments et leur dépréciation plus rapide pourraient également faire baisser la valeur de ces actifs.

Prévisions à court et à long terme pour le secteur immobilier

Si ce qui précède semble peu encourageant, il faut considérer qu'il s'agit là d'une perspective à court terme. En revanche, à long terme, les perspectives sont et restent plus positives, à tel point que les experts de BNP estiment que la logistique sera l'une des classes d'actifs les plus performantes au cours des 5 prochaines années.En effet, la croissance des nouveaux occupants, d'une gamme très large, devrait se poursuivre en 2024, soutenant la demande, et tant qu'il sera possible d'attirer une main d'œuvre importante, ce qui n'entraînera pas une cession généralisée des bâtiments, les loyers resteront également élevés, avec des conséquences positives sur les revenus.

En ce qui concerne les bureaux, les dernières données indiquent que non seulement le télétravail n'a pas été adopté à une échelle aussi importante qu'on le pensait, mais que les actifs situés dans les principaux quartiers d'affaires se sont révélés très résistants à long terme, attirant une demande soutenue de la part des locataires. Les baux devraient également croître d'environ 2 % par an, générant de bons niveaux de rendement pour les principaux investisseurs.

Le secteur du commerce de détail continue de s'adapter à l'essor du commerce électronique et, en général, aux nouvelles habitudes de consommation de la population. Bien que les unités commerciales des grands centres aient déjà été réévaluées, les perspectives de création de valeur restent incertaines.En effet, le taux de désaffectation de ces actifs est encore élevé et nombre d'entre eux doivent revoir leur positionnement, avec la hausse des prix et leur impact sur le revenu disponible, le rythme des ventes devant ralentir dans les prochains mois. En revanche, les enseignes restent saines et les baux "prime" continuent d'être performants. Par ailleurs, la forte reprise du tourisme devrait soutenir la consommation et le secteur "high street" dans les stations "prime".

Enfin, les secteurs tels que les soins de santé et le résidentiel sont également affectés par des ajustements de prix et de rentabilité, principalement dus à des facteurs macroéconomiques exogènes. Cependant, contrairement à ceux présentés ci-dessus, ces deux segments peuvent compter sur le soutien de tendances à long terme qui ne seront pas aussi affectées par les crises économiques, telles que l'augmentation de l'âge moyen de la population, l'urbanisation et la réduction du nombre de membres du ménage."C'est pourquoi nous prévoyons que le secteur des soins de santé sera le plus performant au cours des cinq prochaines années, tandis que le secteur résidentiel devra se contenter de rendements plus faibles au cours de la même période, en raison de réajustements plus lents et d'une croissance du capital plus faible" Malgré cela, ce segment restera le deuxième plus performant après celui des soins de santé, sur une base ajustée au risque.